Francisco Melero, gerente de Vimpyca: “Tenemos que adelantarnos a la gestión del suelo creando ciudad”


En la fisonomía de una ciudad el paso de los años nos dibuja nuevos edificios que acaban convirtiéndose en barrios o nos borran algo del paisaje que ha formado parte de nuestra biografía. Las ciudades son entes vivos como los seres que las habitan. Sus cambios son relativamente lentos a veces o muy rápidos si la economía navega en tiempos favorables. Pero ahí están. La pasada semana se anunció un nuevo barrio para Córdoba. Casi como de sopetón. Pero no: detrás hay anticipación, visión de futuro y una misión muy clara consistente en construir viviendas asequibles que den respuesta al derecho indiscutible de contar con un techo. Con un hogar, en definitiva. La Fundación Vimpyca lleva más de 50 años  cumpliendo ese objetivo, a veces de una manera quizá un tanto silenciosa en un sector, el de la construcción, propenso en algunos periodos al exceso de escaparate mediático con promotoras estrellas y finalmente estrelladas. La Fundación Vimpyca responde a un perfil profesional que la sitúa en las mejores en lo suyo – la VPO- en Andalucía y parte de España. Y con una dimensión social – la vivienda protegida ya la posee- que forma parte de sus orígenes y de su sentido. Nada de campañas de Responsabilidad Social Corporativa ni otras estrategias: se es siendo y haciendo. Y Vimpyca lo demuestra. Hablamos con su gerente, Francisco Melero, que es un señor que tiene casi todo el suelo de Córdoba y parte de Andalucía en su cabeza y lo más importante, en su corazón, ya que recuerda en todo momento a los que menos poseen, a los que menos oportunidades tienen, a las familias todas. Durante el transcurso de la entrevista aparece don Fernando Cruz-Conde, que es el presidente de la Fundación (Vimpyca tiene su origen en el Cabildo Catedral) pero prefiere mantenerse en un educado, discreto y elegante segundo plano, mientras habla Melero.

Afuera, octubre principia con mascarillas  y gente camino de casa.

 

 

“Una entidad benéfica sin ánimo de lucro”. Así se presenta Vimpyca. ¿Cómo casa el sector de la construcción sin el ánimo de lucro?

Esto es así desde los años 40, en los que hay una necesidad imperante de vivienda en España como consecuencia de la emigración del campo a la ciudad. Una necesidad que la administración de entonces tenía que solventar sí o sí. Se creó lo que era el Instituto Nacional de la Vivienda. Nosotros nos amparamos en una orden ministerial del año 1955 cuyo fundamento era fomentar a través de las entidades benéficas la colaboración para hacer ese tipo de viviendas. Se trata, en definitiva, de hacer una vivienda digna, con precio asequible. A lo largo del tiempo esto se ha ido modificando a la sociedad en la que vivimos. ¿Qué ocurre? Pues que la administración también ha visto lo fundamental que es tener la vivienda protegida porque esto no solo llega a donde no lo hace la iniciativa libre. Al final estamos en un mercado. Y para eso crea la Ley del Suelo, que establece que determinados porcentajes de todos los planeameintos tienen que estar obligadamente en suelo protegido. Y lo que es fundamental: regula el precio de ese suelo, y por tanto también tiene potestad para regular el precio de esa vivienda. Es un tope que garantiza la administración, que regula de esta manera que cualquier español tenga opción a la vivienda.

El obispo Fray Albino comenzó su pontificado diciendo aquello de “ Tenemos que hacer viviendas dignas para los cuerpos, templos para las almas y escuelas para educar a la infancia” Hablamos de planes, de viviendas, pero ¿se ha olvidado el plano espiritual que también tiene el hogar?

Bueno, se han olvidado muchas cosas en esta sociedad. Parece que vamos cada vez más a temas materiales y se olvida lo que la vida nos debe de enseñar. Dos de la promociones que nosotros estamos haciendo ahora mismo en el O-3  se han bautizado – nos gusta ponerle nombre a las promociones-  como ‘Oikos’, que es la traducción en griego de ‘hogar’ o ‘morada’. Cuando la Biblia habla de los templos donde la gente debe de vivir siempre lo hace refiriéndose a las ‘moradas’. De hecho, con el problema que ahora tenemos con las ocupaciones, existe una distinción entre lo que es morada y lo que no, lo que se habita o lo que está para otro uso. ‘Oikos’ son 102 viviendas que ya estamos entregando y el sentido es ese, el de hogar. Yo te doy a ti un sitio para que tú lo habites y así se convierte en un hogar. Lo que comentas lo dijo, en efecto, el obispo Fray Albino y también el obispo Pérez Muñoz anteriormente, porque también intervino haciendo muchísimas viviendas en Córdoba y gestionando muchos suelos. Si tienes un lugar para habitarlo puedes tener una familia y no olvidemos que la familia es el núcleo de la vida cristiana.

Nosotros procuramos hacer fácil lo que no deja de ser complicado, esto es, gestionar un suelo y demás. Después quizá venga lo difícil y es que alguien va a formar allí una familia. Sea cristiana o no, siempre será una familia.

Se lo pregunto porque sobre todo en los últimos años, de las viviendas, de las propiedades, se ha tenido un sentido más especulativo que necesario.

Vuelvo a decir que la sociedad se está dejando dejando caer por un sentido del materialismo, aunque en parte esto está cambiando. Con el tiempo la gente se da cuenta que esto es importante. Creo que padecemos la pérdida de ciertos valores que, cuando pasan los años, con perspectiva, nos damos cuenta que nos estamos equivocando en lo fundamental. Lo fundamental no es tener más cosas sino poder vivir mejor. Indiscutiblemente, aquellas personas que no tengan acceso a la vivienda, que están pagando unos alquileres que le impiden llevar una vida normal y no consiguen tener ningún ahorro, pues están siendo condenadas, en parte, a no tener esa morada de la que hablaba antes. Si conseguimos hacer y transmitir viviendas con una calidades buenas, con buena gestión y en sitios buenos, con la mejor relación calidad-precio que ahora mismo se puede dar en el mercado pues lo convertimos en accesible. Nosotros ahora mismo estamos entregando viviendas para gente que pasa a pagar 340 euros de hipoteca al mes. Casi el equivalente a la renta media de un arrendamiento. Por esos 340 euros disponen de su vivienda, cochera y trastero. Con la opción de no ‘tirar’ ese dinero mensual y dejar una bolsa de ahorro para el mañana.

 

Lo fundamental no es tener más cosas sino poder vivir mejor.

Hablando de los alquileres…los españoles tenemos más espíritu de propietarios que de inquilinos ¿esto sigue siendo así?

Yo creo que no. No creo que tengamos ese espíritu. Cuando los datos estadísticos se extrapolan al norte de Europa comprobamos que ellos tienen una forma de vida distinta a la nuestra. Nosotros somos mucho más participativos en nuestras relaciones personales. En Europa es costumbre que si el niño no se va de casa a los 18 años, los padres ‘lo echan’, y eso no es nada malo, no lo estoy juzgando. Los que se van con 18 o 19 años, pues lo hacen a un piso de alquiler, claro, porque normalmente son estudiantes. Si las estadísticas nos dijeran qué pasa con los europeos a la edad de 36 o 38 años, edad media de adquisición de una vivienda nos daríamos cuenta que es igual, que comienzan a esa edad a compra vivienda. El porcentaje alto de arrendatarios en Europa que no tenemos aquí es porque muchos en España, a los 33 años están viviendo en casa de sus padres. Hay otro factor que también cuenta y es el de la movilidad geográfica por el trabajo. Antes era más fijo y procurábamos trabajar en el mismo sitio que vivimos, y eso está desapareciendo. Pero, vamos, que toda aquella gente que está comprando vivienda a los 35 años- de media- se está dando cuenta que el arrendamiento es una solución temporal pero no la definitiva. Yo me haría otra pregunta ¿Qué porcentaje de jubilados puede pagarse un arrendamiento con la paga que les quede y hacerse cargo de todos los gastos mensuales? Hemos visto recientemente cómo muchas familias han salido adelante en la crisis gracias a los abuelos. Y los abuelos estaban saneados porque tenían una casa y con cargo a la pensión han podido echarle una manos a los hijos.

Hemos visto recientemente cómo muchas familias han salido adelante en la crisis gracias a los abuelos. Y los abuelos estaban saneados porque tenían una casa.

¿La ocupación ilegal es el nuevo problema?

Es un problema. Un problema que depende de la ciudad y las costumbres que haya. Lo que pasa es que la ocupación ilegal tiene dos vertientes. Nuestra experiencia -porque hemos tenido pisos ocupados- es que muchas de estas ocupaciones no son de personas que necesiten una vivienda y de todas maneras, su derecho, es exigir una solución a las administraciones públicas, que para eso están las consejerías y las delegaciones de Asuntos Sociales. No creo que la solución sea pegarle una patada a una puerta. Lo que pasa es que hacer eso y entrar en una vivienda es algo que debería obligarnos a preguntar quién y para qué lo hace. En la prensa vemos muchos casos en los que esa ocupación no es por la necesidad de una vivienda, sino otras que suelen estar tapadas con otras cuestiones. Y esto sí es un problema, porque tampoco se puede alimentar que se tiene el derecho y facilidad para dar una patada a la puerta. Tiene que llamar a otras puertas que no son otras que las de la administración. Lo que no puede nadie  es quitarle su derecho a un propietario que ha ahorrado para tener una vivienda o una propiedad. No entro en si ahora está permitido o no como algunos grupos políticos pueden defender, en que si es la vivienda de un particular no y si es de una entidad financiera sí. Es la administración la que debe velar por los derechos de cada uno de ellos.

¿Cómo se traduce en el mercado inmobiliario de VPO la finalidad social de Vimpyca respecto a otras promotoras?

Pues de una manera fundamental. La VPO la puede hacer cualquier promotora que se quiera dedicar a eso. Ahora mismo, por la situación en la que están los precios de la construcción, por la complejidad que tiene una promoción de viviendas protegidas, no hay – que sepamos- ninguna entidad privada (que no sea a través de una fundación) o a través de la propia administración y empresas municipales, las que se estén dedicando a construir VPO. Sí existe una figura, y me gustaría hacer un matiz con esto, que difícilmente ha entrado a formar parte de la VPO y son las cooperativas de viviendas. Conocemos aquí en Córdoba 3 o 4 casos que han tenido problemas tanto construyendo en suelo destinado a VPO como a construcción libre. Sin embargo al final una comunidad de propietarios o una entidad privada lo que quiere es un rendimiento de su dinero. En el caso de las comunidades es porque se autoproclaman promotores y creen que van a tener solo derechos y no responsabilidades. Siempre van a régimen limitado y con los precios más altos.

Las entidades benéficas que estamos luchando por esto tenemos que rendir cuentas todos los años y demostrar si hemos cumplido o no. Es nuestra obligación seguir haciendo VPO. Un 60 % actual de nuestras promociones es en Régimen Especial, o sea viviendas al 4% de IVA y con un precio total (tres dormitorios, cochera y trastero) de 128 a 130.000 euros. ¿Hay viviendas protegidas en este sector? Sí. ¿Las están haciendo otras entidades destinadas a ello? Sí. ¿Y qué precio tienen? El que le otorga el Régimen Limitado, y esto supone un incremento de 30 o 35.000 euros de más en la vivienda. Esa es la diferencia y es lo que nuestro Patronato tiene a bien defender en las actuaciones, siempre y cuando, lógicamente, no perdamos. Porque si perdemos no lo hacemos para nosotros – porque no tenemos beneficios- sino que perdemos la capacidad de gestión para años venideros. Nuestra gestión debe ir dirigida siempre a colaborar a que aquél que pueda acceder a una vivienda protegida pueda hacerlo.

Nosotros no nos conformamos con el préstamo hipotecario sino que le preguntamos a la entidad financiera qué condiciones le va a dar al subrogado. Damos un buen trato, pero el 80% después es la cuestión de la hipoteca. Y ‘apretamos’ a los bancos para que el cliente también quede contento.  En Mijas Costa, en la parte en la que la vivienda estaba más cara, hicimos 100 viviendas en Régimen Especial y a ella accedieron personas de toda condición laboral, entre ellas una familia de Senegal que se dedicaba a la venta ambulante. La capacidad de riesgo que tenían para devolver el dinero del préstamo les condujo a que una entidad no les pudiera subrogar y otra les puso muchas trabas. Nos hicimos cargo del importe mínimo que exigía la entidad y aplicamos con ellos la misma fórmula de préstamo al 0%. Nos devolvieron el dinero, cumplieron con su palabra, tienen su casa y estamos satisfechos por nuestra labor.

¿Se sigue velando por esa dimensión social de Vimpyca una vez entregada las llaves?

Llegamos un poco más allá. Con la crisis asistimos a la desaparición de ayudas del Ministerio de la Vivienda, de la noche a la mañana. Aquellas personas que incluso tenían una resolución que decía que tenían concedida una ayuda estatal de 9.000 euros, dos meses antes de recibir la llave el Ministerio les comunica que ya no disponen de esa ayuda. Supuso una situación comprometida para estos futuros propietarios porque los dejaban en la calle. En este caso Vimpyca optó por una solución que consistió en prestar ese dinero a los afectados y que nos lo devolviesen al 0% de interés. Así lo hicimos en Palma del Río, por ejemplo, donde, incluso aquellos que no pudieron escriturar con la ayuda que Vimpyca le dio les ofrecimos la posibilidad del arrendamiento transitorio con opción a compra. El cien por cien de lo que nos daban, formaría parte del precio. Se ahorran así un posible alquiler y a los cuatro o cinco años, escrituran. En los últimos siete años hemos tenido 200 unidades de vivienda – y por tanto, 200 familias- que se han acogido a este sistema y hayan podido seguir viviendo en su casa.

Ahora con el COVID reconocemos a los clientes que sufren una situación especial después de su compromiso para con nosotros y les damos una moratoria en el pago.

¿Las administraciones públicas ayudan?

Pues mira, estamos tratando de hacer una de las figuras de protección oficial que es la que más necesidad tiene: los alojamientos protegidos. Además de las viviendas en régimen limitado, general o especial, existe esta otra figura. Están limitados en superficie y en las personas que pueden acceder a ellas, hasta el punto de que Asuntos Sociales debe dar su visto bueno. Están en régimen de alquiler y se destinan a personas que no pueden garantizar ante ninguna entidad financiera que vayan a pagar, y por lo tanto nunca van tener acceso a la VPO en régimen de venta. Hemos tenido distintas reuniones con los diferentes ayuntamientos que ha habido tanto antes como ahora para solventar ese problema que creemos que es importante. Esta figura de los alojamientos protegidos solo antes la ha hecho Vimcorsa, pero limitada a  grupo de personas mayores. Nosotros hemos querido ir más allá, pero el primer problema es cómo adquirimos el suelo. Ante las trabas, hemos optado por hacer cesión de un suelo que pertenece a la iglesia, en concreto a la parroquia de San Pedro y obtuvimos una edificación para rehabilitarlas. Esto lo solicitamos en mayo de 2017, la licencia para esta actuación. Sorpresivamente y hasta la fecha de hoy (1 de octubre de 2020) todavía no tenemos la licencia para esa intervención. Y muchos se preguntarán qué quiere ganar Vimpyca con esto. No, lo que quiere es perder. O en todo caso mantener el tipo si la gestión fuera ejemplar.

Estamos tratando de hacer una de las figuras de protección oficial que es la que más necesidad tiene: los alojamientos protegidos.

Lo que sí queremos es colaborar en lo que nosotros podemos hacer para que esas personas que ahora están compartiendo una habitación de alquiler y pagando preciso abusivos por ello, pueda tener este tipo de alojamiento para empezar una vida nueva. Es una promoción de 18 alojamientos protegidos y otra para la cual estamos en conversaciones con la Gerencia de Urbanismo y Ayuntamiento y hacer una actuación conjunta en un solar a las espaldas de la iglesia de Santa Marina. Deben ser obras pequeñas y en sitios en los que el suelo sea cedido. Esperamos que ya por fin nos otorguen las licencias y rogamos desde aquí a la Gerencia que los últimos trámites que quedan los agilicen lo máximo posible, sobre todo porque es algo que está siendo necesario en este momento para determinadas personas sin recursos.

 

¿Y cómo contribuye Vimpyca al crecimiento de la nueva Córdoba?

Vimpyca siempre se adelanta a la gestión del suelo. No es cuestión de comprar una parcela que más o menos nos entre en las cuentas, lo hago, construyo y me voy… No. La gestión de la edificación, si queremos cumplir con nuestra función social, se tiene que adelantar. Tenemos que dar los primeros pasos creando ciudad. Hay barrios, como en el Polígono de Levante, o las cuatro fases construidas en Albolafia – cerca de 600 viviendas-  y no solo en Córdoba. En Torremolinos han sido cerca de 400 viviendas. Y todo esto a través de gestionar suelo. Aunque el 70% de la actividad es en Córdoba no olvidemos que tenemos suelos en Sevilla, Málaga, Cádiz o Granada pero reconocemos que nuestro origen es cordobés, continuamos aquí y queremos seguir trabajando por Córdoba. Hacer cosas importantes, y para ello tienes que formar parte de la gestión del suelo desde su origen. Nuestra última promoción ha sido en el O-7  con 600 viviendas en distintas fases que hemos entregado a lo largo de 8 años. Pero el suelo ya lo gestionamos nosotros anteriormente. Y la última noticia ha sido dar el paso conjuntamente con nuestros propietarios en un sector que está a continuación del O-7 y que es el PAU-O1, una reserva de suelo que va desde los terrenos que tiene la escuela de Ingenieros, al sur de la ciudad cerca del río, y que al norte limita con la única parte industrial que le queda a Córdoba, que es la Westinghouse. Somos propietarios de ese suelo. Siendo alcalde de Córdoba José Antonio Nieto intentamos tocar este suelo y para nosotros es vital, porque lo que queremos es hacer ciudad y la ciudad se hace cuando puedes gestionar el suelo.

 

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